Loyer en retard : l’avis de 30 jours et le risque de résiliation

L’avis comminatoire

Quand un loyer ou des frais accessoires sont en retard, le bailleur peut t’écrire pour te fixer un délai de paiement et t’annoncer qu’il résiliera le bail si tu ne paies pas. C’est ce qu’on appelle un avis comminatoire (art. 257d al. 1 CO).

• Le délai est d’au moins 30 jours pour un logement ou un local commercial, de 10 jours pour d’autres objets (par exemple une place de parc louée à part).
• Le montant doit être clair, ou au moins déterminable, par exemple par la liste des mois impayés.
• Le délai court dès la réception de l’avis. Un recommandé non retiré est réputé reçu au plus tard le 7e jour du délai de garde à la poste.
• Logement de la famille : l’avis doit aussi être envoyé séparément au conjoint ou au partenaire enregistré (art. 266n CO).

Payer à temps : ce qui compte

Seul un paiement complet et dans le délai sauve le bail. Un paiement fait après la fin du délai ne rend pas la résiliation invalide, un paiement partiel non plus, sauf si le solde est insignifiant. Le Tribunal fédéral a par exemple jugé qu’un solde de CHF 164.65 n’était pas insignifiant.

Paie de façon à ce que l’argent arrive avant la fin du délai. Avec l’e-banking, on ne sait pas toujours si c’est la date de l’ordre ou celle du crédit qui compte : n’attends pas le dernier jour.

Un défaut dans le logement ne t’autorise pas à retenir le loyer : cela t’expose justement à ce type de résiliation. Pour faire pression, il faut consigner le loyer selon la procédure prévue (art. 259g CO).

Si le délai n’est pas respecté

Le bailleur peut alors résilier le bail avec un préavis d’au moins 30 jours pour la fin d’un mois (art. 257d al. 2 CO). Exemple : congé reçu le 10 avril, fin du bail au plus tôt le 31 mai.

• La résiliation doit être faite sur la formule officielle agréée par le canton, sinon elle est nulle (art. 266l et 266o CO).
• Elle ne peut être donnée qu’après la fin du délai de paiement.
• Cette résiliation ne donne droit ni à une prolongation du bail, ni à la protection de 3 ans qui existe dans d’autres cas.

Contester la résiliation

Tu peux saisir l’autorité de conciliation en matière de bail dans les 30 jours qui suivent la réception du congé (art. 273 CO). La procédure de conciliation est gratuite. L’annulation n’est admise qu’exceptionnellement, par exemple si le montant réclamé était nettement trop élevé, si l’arriéré était insignifiant ou si le bailleur a attendu très longtemps avant de résilier.

Si le congé arrive en recommandé, le délai de 30 jours peut courir dès le dépôt de l’avis de retrait dans ta boîte aux lettres (en général le lendemain), même si tu vas chercher la lettre plus tard. Compte large.

Même si tu n’es pas sûr que l’avis ou le délai étaient corrects, conteste dans les 30 jours : après, il est trop tard.

Et après ?

Le bailleur ne peut pas te mettre dehors lui-même : il doit obtenir une décision du juge, souvent par une procédure rapide (art. 257 CPC). Il n’existe pas de trêve hivernale en droit fédéral ; selon les cantons, un bref délai humanitaire peut être accordé.

Qui peut t’aider ?

• l’autorité de conciliation de ton canton (en Valais : la Commission cantonale de conciliation en matière de bail, à Sion), qui fournit aussi les formules ;
• l’ASLOCA, l’association des locataires ;
• les services sociaux de ta commune, ou le centre médico-social (CMS) en Valais : ils peuvent parfois aider à éviter la perte du logement ;
• un service de désendettement si les dettes s’accumulent (voir le guide).

Sources

• Code des obligations (CO), art. 257d, 259g, 266l à 266o, 271 à 273
• Code de procédure civile (CPC), art. 257
• ch.ch : résiliation par le bailleur
• Valais : bail à loyer et conciliation